전세 보증금 반환 방법

고인이 체결한 전세 계약의 임차인 지위 및 보증금 반환 청구권은 상속 재산에 포함됩니다. 상속인은 상속 개시(사망) 즉시 임차인 지위를 승계하며, 보증금을 반환받을 권리를 갖습니다.

• 동거 상속인이 있는 경우: 배우자 또는 직계 가족이 같이 거주하고 있으면 계속 거주하면서 계약 종료 시 보증금 반환 청구 가능
• 1인 가구로 단독 사망한 경우: 상속인이 계약 해지 통보 후 보증금 반환 청구
• 보증금 상속세 포함: 전세 보증금 채권도 상속재산에 포함되어 상속세 신고 대상 — 사망 시점 보증금 전액을 재산 가액으로 포함 (단, 상속 일괄공제 5억 이하면 실질 세액 없음)
• 상속 포기·한정승인 시: 임차인 지위도 포기됨 — 법원 통해 상속 포기 처리 후 임대인에게 통보. 다만 보증금 수령 후 포기하면 법정 단순 승인 간주 주의.

• 1단계: 임대인에게 사망 사실 및 상속인 자격 통보 — 기본증명서(사망 기재) + 가족관계증명서 + 상속인 신분증 사본 전달
• 2단계: 계약 해지 의사 통보 (내용증명 우편 권장) — 계약 기간 만료 전이면 임대인과 중도 해지 협의 필요
• 3단계: 주택 인도 일정 협의 — 유품 정리 및 이사 완료 일정 확정
• 4단계: 주택 인도 + 보증금 수령 — 열쇠 반납과 동시에 보증금 이체 확인
• 5단계: 영수증 또는 이체 확인서 보관 — 향후 분쟁 방지용

주택을 인도(이사)해도 보증금을 아직 받지 못한 경우, 임차권등기명령을 신청하면 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사할 수 있습니다.

• 신청 기관: 임차 주택 소재지 관할 지방법원(등기국) 또는 등기소
• 신청 요건: 임대차 계약 종료 후(기간 만료 또는 해지 통보 후) 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우
• 효과: 등기 후 이사하더라도 경매 시 우선변제권 유지 — 제3자에게 임차권 대항력 보존
• 신청 비용: 인지대·등록면허세 등 수만 원 수준
• 처리 기간: 신청 후 통상 1~2주 이내 등기 완료

고인이 생전에 전세금 반환 보증보험에 가입했다면, 상속인이 보험금을 청구할 수 있습니다. 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 경우 보증기관이 대신 지급합니다.

• 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증:임대차 계약 만료 후 임대인이 보증금 미반환 시 HUG가 먼저 지급 후 임대인에게 구상 — HUG 고객센터(1566-9009) 또는 지사 방문 청구
• SGI서울보증 전세금보장신용보험:보험 계약 확인 후 sgic.co.kr 또는 고객센터(1670-7000)에 상속인 자격으로 청구
• 청구 필요 서류: 피상속인 기본증명서(사망 기재), 가족관계증명서, 상속인 신분증, 임대차 계약서, 보증보험 증서, 내용증명(계약 해지·반환 요청)
• 보증보험 가입 여부 확인: 고인의 카카오뱅크·토스 등 앱 또는 안심상속 원스톱서비스로 조회

• 지급명령 신청: 법원 전자소송(ecfs.scourt.go.kr)을 통해 신청. 임대인이 이의 없으면 확정판결과 동일한 효력 — 강제집행 가능
• 보증금 반환 소송: 임대인이 지급명령에 이의하는 경우 소액사건심판 (3,000만 원 이하) 또는 민사 소송으로 전환
• 경매 신청: 판결 확정 후 임대 부동산에 대한 강제경매 신청 가능
• 주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청: 소송 전 단계로 무료 조정 서비스 (1533-8119) — 빠른 합의 도출 가능
• 대한법률구조공단 무료 법률 지원: 132 또는 klac.or.kr — 저소득층 무료 소송 지원

• 전세 보증금 반환 채권은 상속재산 총액에 합산하여 상속세 신고
• 보증금이 아직 반환되지 않은 경우에도 상속세 신고 대상 — 추후 수령 시 과세
• 임대인의 파산 등으로 보증금 회수 불가능한 경우: 대손으로 인정받을 수 있으나 세무사 확인 필요
• 상속세 신고는 사망일로부터 6개월 이내 — 국세청 홈택스(hometax.go.kr) 또는 세무서 방문

• 반환받은 보증금은 상속재산에 포함 — 상속인 간 분할 협의 대상
• 이미 상속세 신고 시 포함된 금액이므로 별도 신고 불필요
• 전입신고·확정일자 말소: 전세 계약 종료 후 주민센터에서 전입신고 말소
• 임차권 말소: 임차권등기명령을 신청했던 경우 보증금 수령 후 등기 말소 신청

• 주택임대차분쟁조정위원회: 1533-8119
• 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증: 1566-9009 / khug.or.kr
• SGI서울보증 전세금 보장: 1670-7000 / sgic.co.kr
• 대한법률구조공단: 132 / klac.or.kr
• 법원 전자소송 (지급명령 신청): ecfs.scourt.go.kr
• 국세청 홈택스 (상속세 신고): hometax.go.kr