부동산 상속 등기 방법 — 절차·비용·기한

부동산 상속 등기는 고인(피상속인) 명의의 토지·건물·아파트 등을 상속인 명의로 이전하는 법적 절차입니다. 등기 전에도 소유권은 상속인에게 이전되지만, 등기를 마쳐야 제3자에게 권리를 주장할 수 있고 매도·담보 설정도 가능합니다.

의무 기한은 없으나, 등기를 오래 방치하면 종합부동산세·재산세가 고인 명의로 부과되고, 채권자의 가압류·압류가 들어올 수 있으므로 가급적 조속히 처리하는 것이 좋습니다. 상속세 신고 기한(6개월)에 맞춰 함께 처리하는 것을 권장합니다.

• 부동산 등기부등본 발급 — 근저당·가압류 등 권리 관계 확인 (인터넷등기소: iros.go.kr)
• 토지·건물 공시지가 확인 — 취득세 산정 기준
• 상속인 전원 확인 및 협의분할 여부 결정
• 상속 포기·한정승인 여부 결정 (채무 초과 시 먼저 처리 후 등기)

• 1단계: 취득세 신고·납부 — 시·군·구청 세무과 또는 위택스(wetax.go.kr)
• 2단계: 등록면허세 영수증 준비
• 3단계: 상속 등기 신청서 작성
• 4단계: 관할 등기소 제출 (부동산 소재지 관할 등기소)
• 5단계: 등기 완료 — 인터넷등기소 또는 방문 등기부등본 확인
• 처리 기간: 접수 후 3~7일 (전자 신청 시 더 빠름)

상속으로 부동산을 취득하면 취득세를 납부해야 합니다. 일반 매매 취득세보다 낮습니다.

• 주택 상속 취득세율: 농어촌특별세·지방교육세 포함 시 2.96% (전용면적 85㎡ 이하 기준)
• 농지·임야 상속: 2.3% (지방교육세 0.2% 포함)
• 1가구 1주택 상속 시 경감: 특정 조건 충족 시 지자체 조례에 따라 감면 가능
• 과세표준: 시가표준액(공시가격) 기준 (시가 과세 전환 추세 — 세무사 확인 권장)
• 취득세 신고 기한: 취득일(상속 개시일)로부터 6개월 이내

• 상속 등기 신청서
• 피상속인의 사망 사실이 기재된 기본증명서
• 피상속인의 가족관계증명서 (전체 상속인 확인용)
• 상속인 전원의 가족관계증명서, 주민등록등(초)본, 인감증명서
• 상속재산분할협의서 (상속인 2인 이상이고 법정 상속분대로 하지 않을 때)
• 취득세·등록면허세 영수필 확인서
• 부동산 등기부등본
• 토지대장·건물대장 (필요 시)

상속 등기는 법무사에게 위임하거나 본인이 직접 신청할 수 있습니다.

• 법무사 위임: 비용은 부동산 가액에 따라 30만~100만 원 수준. 서류 준비와 등기소 방문을 대행해 편리함.
• 직접 신청: 인터넷등기소(iros.go.kr) 전자 신청 또는 등기소 방문 신청. 비용 절감 가능. 상속인이 1~2명이고 서류가 단순할 때 가능.
• 공동 상속인이 많거나 분할 협의가 필요한 경우, 근저당 등 권리관계가 복잡한 경우 법무사 이용 권장

상속인 2인 이상이 법정 상속분과 다르게 분할하기로 합의하면 상속재산분할협의서를 작성합니다. 모든 상속인의 인감도장을 날인하고 인감증명서를 첨부해야 합니다.

• 협의서 작성 후 공증은 필수가 아니나, 분쟁 예방을 위해 권장
• 협의서 없이 법정 상속분대로 등기하면 공유 등기가 됨 (이후 처분 시 전원 동의 필요)
• 1인 단독 취득 협의 시 취득자가 취득세 전액 납부

• 인터넷등기소 (등기 신청·조회): iros.go.kr
• 위택스 (취득세 신고·납부): wetax.go.kr
• 대한법무사협회: klaa.or.kr
• 국토교통부 부동산 공시가격 알리미: realtyprice.kr